Um dos principais cuidados para realizar o sonho da casa própria através do financiamento é saber o que é Tabela Price.
Afinal, quando uma construtora, incorporadora, loteadora ou imobiliária fala sobre financiamento e amortização,é muito comum o envolvimento dessa tabela.
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No entanto, entender como funciona a Tabela Price e identificar a sua aplicação em um contrato com essas empresas é essencial para não cair em cobrança de juros compostos de forma ilegal.
No geral essa tabela é aplicada com o intuito de ser vantajosa para o cliente, mas com o passar do tempo, as parcelas se tornam impagáveis.
As construtoras, incorporadoras, loteadoras e imobiliárias tendem a usar mesmo sendo ilegal, pois é uma prática comum no mercado.
Por isso, conheça no artigo de hoje a amortização da Tabela Price e saiba como ela pode influenciar no seu financiamento.
Abordaremos também a diferença entre o SAC e a Tabela Price para o seu melhor entendimento.
O que é Tabela Price?
Esse é um modelo de amortização de juros geralmente usado em financiamentos para aquisições imobiliárias, como casas, terrenos, apartamentos e demais imóveis.
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Usa-se essa tabela para a manipulação de grande valores estendido em diversas parcelas.
Assim, como pode levar muitos anos para concluir o pagamento, a Tabela Price entra como uma solução de amortização de juros.
Como surgiu a Tabela Price?
A Tabela Price teve a sua origem lá no século XVIII, onde a sua função principal era somente ajudar o governo com os impostos para pagar a aposentadoria e pensões da população.
No entanto, anos depois o uso dessa tabela se estendeu para o mercado financeiro e imobiliário, como forma de amortização para grandes valores e muitas parcelas.
De modo geral, o intuito era fornecer uma opção de pagamento das parcelas com juros compostos, para que o cliente se sentisse confortável com o valor da sua dívida, o que na prática não acontece.
Como funciona a Tabela Price?
Para entender como funciona a Tabela Price, devemos mentalizar a sua forma crescente.
Ou seja, quando pagamos o valor mensal, a amortização vai aumentando enquanto os juros vão caindo na mesma medida.
Sendo assim, podemos acompanhar um valor fixo mensal de pagamento.
No entanto, a composição das prestações vai passando por constantes modificações na composição.
Isso acontece em virtude do valor das primeiras parcelas serem direcionadas em grande parte somente aos juros do imóvel financiado.
Sendo assim, enquanto paga-se as primeiras parcelas mensais, o comprador estará pagando somente os juros, para depois começar a pagar o valor das parcelas do imóvel.
Em outras palavras, o pagamento do imóvel é feito basicamente após pagamento da maior parte de juros, e conforme o valor das prestações é pago, a amortização cresce.
Portanto, somente nas últimas parcelas que destina-se, uma média, 95% do valor pago ao valor da parcela do imóvel, os outros 5% são para pagar os juros.
Juros
As taxas que determinam os valores em juros é determinada pelo índice aplicado no contrato de compra e venda junto a construtora, incorporadora, loteadora ou imobiliária.
A Tabela Price tem somente a função de assegurar o pagamento da parcela junto aos juros de forma que o valor total pago mensalmente seja linear.
Amortização
Nessa tabela, a amortização é feita de forma crescente, começando pela composição maior de juros e menor parcela.
No entanto, conforme as parcelas são quitadas, o percentual dos valores aplicados no saldo devido aumenta de modo que os juros caem.
Em quais casos a Tabela Price é considerada ilegal?
Apesar de parecer vantajoso, a Tabela de Price faz o uso de juros compostos, os famosos juros sobre juros ou juros exponenciais.
Sendo assim, de acordo com o art. 4° do Decreto 22.626/33 (Súmula 121 do STF) se enquadra como ilegal.
Por isso é importante ler o contrato de financiamento direto da construtora, incorporadora, loteadora ou imobiliária, pois elas não podem usar esse sistema de amortização que é autorizado apenas para Bancos e instituições financeiras.
Vale ressaltar que o financiamento direto não é crime, e pode sim ser realizado por essas empresas acima citadas.
O problema gira em torno dos contratos que utilizam a Tabela Price, pois é comum que dentre as cláusulas exista algum tipo de permissão que torna válida esse sistema de amortização.
Além disso, a Medida Provisória n° 36/2002 no artigo 5° prevê permissão para a cobrança de juros capitalizados no período de apenas um ano e não de forma mensal, como essas empresas fazem..
Assim, como já dito, somente os bancos e instituições financeiras podem realizar essa prática no que tange a utilização da Tabela Price como método de amortização nos financiamentos imobiliários.
Como funciona a amortização de financiamento pela Tabela Price?
Após a definição das parcelas, elas irão ser alteradas mensalmente de acordo com os percentuais da relação com os juros.
Assim, se o comprador decide um menor número de parcelas, como a tabela é crescente, mais rápido paga os juros e quita as parcelas.
Diferenças entre Tabela Price e Tabela SAC
A SAC tem como principal diferença ser aplicada em financiamentos de curto prazo e a redução do valor pago por mês diminui.
Isso acontece porque o valor amortizado tende a cair conforme os pagamentos são realizados.
Assim, a tabela Price é oposta a Tabela SAC, já que a amortização é pequena e aumenta no decorrer das parcelas.
O que é Tabela Price: vantagens e desvantagens da Tabela Price
As vantagens são:
- Boa margem de planejamento;
- A possibilidade de antecipar parcelas;
- A segurança da tabela é ótima para as empresas ou consumidores;
- Garante parcelas acessíveis;
A desvantagem, com certeza, é o total de juros que é bem maior ao final do financiamento, pois a tabela é composta de juros compostos mensais.
O que fazer se me enquadro na Tabela Price e os juros se tornaram impagáveis?
O primeiro passo é buscar um profissional advogado especialista em Direito Imobiliário. Ele analisará o contrato para comprovar a má fé e a cobrança ilegal de juros, além de buscar uma revisão contratual e indenização financeira para o cliente.
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