A ilegalidade da capitalização de juros e a revisão dos contratos de financiamento imobiliário direto com a incorporadora ou construtora

A ilegalidade da capitalização de juros e a revisão dos contratos de financiamento imobiliário direto com a incorporadora ou construtora
1 ano atrás

A ilegalidade da capitalização de juros é um assunto sério que deve ser do conhecimento de quem deseja adquirir o seu imóvel por financiamento. 

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Os financiamentos podem ser feitos por meio da construtora ou até mesmo pelo banco. 

O financiamento é uma maneira que o cliente tem para adquirir o seu imóvel mesmo sem o montante de dinheiro em conta para efetuar o pagamento.

Até aí, tudo certo, o perigo é que alguns contratos contêm cláusulas que permitem a cobrança de juros sob juros, a famosa capitalização de juros compostos, e em alguns casos se configura como ilegal.

Pode haver ilegalidade da capitalização de juros em contratos feitos com construtora ou imobiliária?

ilegalidade da capitalização: bonecos em teclado

Sim, a tabela Price por exemplo é um dos exemplos de ilegalidade da capitalização. 

Além disso, é importante que você saiba que segundo o nosso ordenamento jurídico, a capitalização de juros por meio das construtoras é uma prática vedada. 

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Ainda sim, se configura ilegal mesmo que as construtoras deixem mais que expresso a aplicação de capitalização no contrato. 

Tabela Price: conheça o sistema de amortização de financiamento

A tabela Price é um tipo de amortização onde os juros são distribuídos nas parcelas de modo onde o valor pago mensalmente do começo ao fim seja o mesmo. 

No entanto, o valor pago em juros é maior no início das parcelas e tendem a diminuir de acordo com o pagamento. 

Ao fim, o cliente que opta pelo financiamento da tabela Price tem o saldo devedor reduzido lentamente e pagará um maior valor em juros ao fim do pagamento. 

Construtoras e incorporadoras não podem utilizar esse sistema de amortização

ilegalidade da capitalização: prédios envidraçados

No entanto, apesar de parecer vantajoso, a tabela de Price faz o uso de juros compostos, os famosos juros sobre juros ou juros exponenciais. 

Sendo assim, de acordo com o art. 4° do Decreto 22.626/33 (Súmula 121 do STF) se enquadra como ilegal.

Por isso é importante ler o contrato de financiamento quando o financiamento for realizado direto com a construtora ou incorporadora, pois elas não podem usar esse sistema de amortização.

É importante ressaltar que o financiamento direto não é crime, e pode sim ser realizado por construtoras e incorporadoras. 

O problema gira em torno dos contratos, pois é comum que dentre as cláusulas exista algum tipo de permissão que torna válida esse sistema de amortização.  

Feito isso, as parcelas tornam-se impagáveis ao decorrer dos meses para o cliente que optou por essa modalidade de pagamento. 

Assim. Quando se trata de contrato por meio da imobiliária ou qualquer que seja a empresa que não opere no ordenamento financeiro, não é permitido a cobrança de juros capitalizados mensalmente. 

O assunto é outro quando se trata de uma instituição financeira ou banco.

Você paga em dia seu contrato? Saiba que você pode ter tomado prejuízo mesmo assim

Como deixamos claro, a amortização feita por meio de construtoras ou imobiliárias no financiamento do imóvel se configura como ilegal. 

Ao fim do contrato, o cliente mesmo que tenha pago o imóvel por completo ou até mesmo esteja pagando as parcelas em dia, estará sendo vítima de uma prática abusiva. 

Portanto, estará pagando taxas de juros que somente o banco ou instituição financeira podem cobrar.

Ilegalidade da capitalização: esse sistema de cobrança de juros está nas diretrizes e de acordo com a LEI?

juiz assinando sentença

De acordo com o art. 4° do Decreto 22.626/33 (Súmula 121 do STF) se enquadra como ilegal.

Além disso, a Medida Provisória n° 36/2002 no 5° artigo prevê permissão para a cobrança de juros capitalizados no período de apenas um ano e não de forma mensal.

Assim, somente os bancos e instituições financeiras podem realizar essa prática no que tange ao financiamento imobiliário.  

Como descobrir se os valores foram pagos a mais do que você deveria?

Para descobrir se você foi vítima de um caso de má fé como esse, você deve contar com a ajuda de um perito contábil para elaborar um laudo. 

Mesmo que seja evidentemente claro o aumento das parcelas, a justiça necessita de um laudo matemático para comprovar a descrição do aumento.

Além disso, nele será apresentado todas as desvantagens do cliente ao pagar as prestações.

Sendo assim, como resultado da elaboração do laudo você terá uma descrição completa dos valores pagos “a mais”.

Então dá para ter uma ideia de quanto você realmente deveria ter pago nas prestações e qual valor poderá ser requisitado de volta.

Por fim, vale ressaltar que a apresentação desse documento é indispensável para mover uma ação judicial deste tipo.

Tenho direito de receber estes valores de volta?

dinheiro na mão

Segundo a justiça, essa prática é legal desde que o contrato de financiamento tenha sido celebrado por meio do banco ou instituição financeira. Caso tenha sido celebrado com uma construtora ou incoeporadora, cabe a você buscar um advogado especialista no mercado imobiliário para acompanhar o seu caso e resguardar os seus direitos. 

Portanto, assim que você desconfiar da ilegalidade da capitalização de juros, terá o direito de acionar a justiça para revisar o contrato.

Para ter a redução na parcela, preciso dar entrada no processo judicial?

Você deve buscar uma assessoria de advogados de sua confiança para negociar uma redução de juros junto à construtora que celebrou o contrato. 

Caso não seja negociável, a justiça é a melhor forma de reparar e revisar a cobrança de juros abusivos.

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ilegalidade da capitalização: advogado

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